Jak prawidłowo oszacować koszty inwestycji budowlanej, czyli cechy dobrego kosztorysu.

Wejście na plac budowy, niezależnie od kształtu i rozmachu planowanej inwestycji budowlanej, powinno zostać poprzedzone szeregiem działań mających na celu zoptymalizowanie późniejszego procesu jej powstawania. Przyłożenie odpowiedniej wagi do przygotowania profesjonalnie sporządzonego kosztorysu jest rozwiązaniem, które pozwala zminimalizować ryzyko upadku inwestycji na dalszym etapie projektu, na przykład wskutek niedoszacowania kosztów jej powstania. Istnieją regulacje prawne szczegółowo opisujące wymogi dla kosztorysów, ale dotyczą one wyłącznie sektora zamówień publicznych. O profesjonalnie przygotowany kosztorys budowlany powinni jednak zadbać inwestorzy działający w każdym segmencie rynku. Zaniechanie na tym polu może z początku wydawać się oszczędnością czasu i funduszy, ale w dłuższej perspektywie może mieć poważne konsekwencje dla rentowności inwestycji.

– Przygotowanie kosztorysu budowlanego, wbrew obiegowej opinii, nie sprowadza się do suchych kalkulacji kosztów zakupu niezbędnych materiałów – tłumaczy Bartosz Dąbrowski, prezes zarządu firmy Techbud Kosztorysy, zajmującej się od 10 lat kosztorysowaniem inwestycji budowlanych na terenie całego kraju. – Doświadczeni kosztorysanci, dzięki swojej szerokiej wiedzy o trendach i sytuacji na rynku budowlanym, mogą doradzić w kwestii optymalizacji projektu, zweryfikować zastosowane materiały i zaproponować skorzystanie z alternatywnych, tańszych rozwiązań technologicznych, bez negatywnego wpływu na jakość i efekt końcowy.

Kosztorys budowlany musi być czytelny

Profesjonalny kosztorys stanowiący wymierną wartość dodaną dla wszystkich stron zaangażowanych w powstawanie inwestycji budowlanej powinien wyróżniać się nie tylko merytoryką, lecz także prostotą i przystępnością dla użytkownika z każdej gałęzi przemysłu budowlanego. Skrupulatnie przygotowany kosztorys powinien być więc czytelny zarówno dla architekta, inwestora, jak i generalnego wykonawcy.

– Wysokiej jakości dokument kosztorysowy nie może być zbyt skomplikowany – kontynuuje Dąbrowski. – Kolejne kolumny cyfr i wyliczeń nie ułatwią inwestorowi pracy, mogą ją za to utrudnić. Dlatego to na kosztorysantach spoczywa odpowiedzialność przedstawienia rezultatów ich wyliczeń w jak najprostszej i zrozumiałej formie.

Kosztorys budowlany ułatwia wybór generalnego wykonawcy

Sytuacja w branży budowlanej od lat zmienia się niezwykle płynnie. Rosnące z miesiąca na miesiąc koszty materiałów i robocizny sprawiają, że rynek charakteryzuje się dynamicznie zmieniającymi się cenami. W rezultacie wyceny przygotowane na długo przed rozpoczęciem budowy bardzo szybko ulegają dezaktualizacji. Pomimo dobrej znajomości rynkowych realiów, nawet doskonale przygotowany kosztorys może po kilku miesiącach odbiegać od aktualnych realiów rynkowych. Powierzenie prac kosztorysowych doświadczonym kosztorysantom pozwala jednak skrócić czas niezbędny do wyboru generalnego wykonawcy, a tym samym zminimalizować ryzyko związane z dezaktualizacją skrupulatnie wyliczonych przewidywanych kosztów.

– Nie da się zupełnie uniknąć wpływu fluktuacji cen na akuratność przygotowanego kosztorysu – wyjaśnia Bartosz Dąbrowski. – Każdy kosztorys po upływie kilku miesięcy traci na aktualności, tak funkcjonuje branża budowlana. Niemniej, bazując na prawidłowo wykonanej tabeli przedmiarowej, inwestor ma znacznie ułatwioną i skróconą drogę do sprawnego wyboru generalnego wykonawcy, dzięki czemu szybciej może rozpocząć prace budowlane.

Jedną z głównych zalet korzystania z zewnętrznych biur kosztorysowych jest możliwość weryfikacji faktycznej wartości planowanych robót budowlanych. Korzystając z precyzyjnie przygotowanych szacowań i wyliczeń, opierających się o aktualną sytuację rynkową, ceny materiałów oraz koszty robocizny, zleceniodawca jest w stanie z dużym wyprzedzeniem zaplanować budżet niezbędny do ukończenia z sukcesem inwestycji budowlanej.

– Dostając do ręki gotowy kosztorys, inwestor ma bardzo ważna kartę przetargową, którą wykorzystać może także przy negocjacjach z potencjalnym wykonawcą – przekonuje prezes Techbud Kosztorysy. – Może łatwo zweryfikować, czy oferty przedstawione przez wykonawców są odpowiednie względem przedmiarów i kosztorysów. To pozwala odsiać firmy niewypłacalne i nieprofesjonalne od tych, którym można bezpiecznie powierzyć realizację inwestycji.

Kosztorys budowlany jest dopasowany do zamierzeń budowlanych

– Kosztorys budowlany nie jest pojęciem uniwersalnym – twierdzi Dąbrowski. – Oznacza to, że zawartość dokumentu kosztorysowego musi być przemyślana i dostosowana do charakteru planowanego obiektu, wielkości inwestycji, a także sposobu przyszłej eksploatacji kosztorysowanej powierzchni.

Na końcowy kształt kosztorysu ma wpływ bardzo wiele czynników związanych z samą inwestycją, jak i oczekiwaniami zleceniodawców. Doświadczeni kosztorysanci zwrócą uwagę na inne aspekty przy szacowaniu kosztów budowy biurowca w centrum dużego miasta, a na inne przy przygotowywaniu kosztorysów fit-outu galerii handlowej w małej miejscowości.

– Celem nie jest tylko przedstawienie wszystkiego, co dotyczyć może budynku. Równie istotne jest wskazanie informacji kluczowych dla rentowności oraz przyszłości planowanej inwestycji. Na przykładzie kosztorysów budowlanych można uświadczyć zasadności stwierdzenia, że liczy się nie ilość, a jakość. Kosztorysanci z wieloletnim doświadczeniem mają tę przewagę, że wiedzą, co może mieć decydujące znaczenie dla danej inwestycji, i na tym się w swojej pracy skupiają. Niezwykle ważnym jest wskazanie tych aspektów i elementów, na których można zaoszczędzić bez konsekwencji dla jakości albo z korzyścią dla efektu końcowego –podsumowuje Bartosz Dąbrowski.

Odpowiednio przeprowadzony proces wyliczeń i szacowań przy tworzeniu kosztorysu pozwala na opracowanie dokumentu, którego zawartość merytoryczna dopasowana jest do wymagań przygotowywanej inwestycji. Pozwala to na przekazanie inwestorowi skrojonego na miarę dokumentu, niebędącego tylko suchą kalkulacją, a pomocnego przy procesie powstawania inwestycji budowlanej.